양도 증여 취득 시 세율 내용정리

양도, 취득, 증여 시 부분별 세율 내용 정리

하늘을 치솟던 집값이
절반 가격에 매도되는 일이 

있었던 것을 아시나요,

이 거래가 과연 정상적인 양도 거래인가
아니면, 증여에 의한 거래인가
하는 여러 의문점이 있었습니다.

해당 사건에서
양도세, 취득세, 부담부증여 
같은 어려운 경제 용어들이 나왔는데요,

오늘은 이러한 
증여세와 부담부증여, 
그리고 그에 대한 
각종 세금에 대해서 
저와 함께 쉽고 빠르게
알아보도록 합시다.

글 읽는데 3분도 채 걸리지 않습니다.

끝까지 읽어보시고
인생 살아가시는 데에
많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

[증여]

증여세는 
과세표준별 증여세율이 적용되며,
각 구간별 
누진공제액이 정해져 있습니다. 

아주 간단한 방식이기 때문에 
증여세를 낮추기 위해서는 
인적공제가 거의 유일한 방법입니다.

-

증여세 인적공제는 다음과 같습니다.

*배우자 : 6억

*직계비속 : 성인 5천, 미성년 2천

*기타 친족 : 1천

->예시->
10억 원의 시가를 가지는 집을 
9억 원에 배우자에게 증여한다면,
9억 - 6억(인적공제)를 통해,
3억이 과세표준이 됩니다. 
따라서 20%의 세율이 적용되고,
1천만 원의 누진공제액을 적용받아 
총 5,000만 원의 증여세를 냅니다.

*3억 원 x 20% - 1,000만 원 = 5,000만 원

그렇다면,
'증여할 때는 증여세 정도만 있으면 
받을 수 있는 거 아니냐' 
라고 생각하실 분들도 계실 텐데요. 
꼭 그렇지만도 않습니다.

다음에 설명드릴 내용으로,
바로 증여 취득세라는 세금이
있기 때문입니다.

[증여 취득세]

예시로,
남편이 시가 10억 원짜리 집을 
9억 원에 배우자에게 증여한다면, 
증여받는 배우자는 
집을 취득하는데 대한 
취득세를 내야 합니다. 
이를 증여 취득세라고 합니다.

증여 취득세는 
증여가액의 과세표준에 따라 
결정됩니다. 

만약 과표구간이 3억 원 미만이라면,
취득세는 3.5%가 부과됩니다. 

그러나 만약 3억 원 이상이고,
조정대상지역이라면,
12%가 부과되니 
이점은 유의하셔야 합니다. 
(이때의 과세표준은 부동산의 공시 가격이 됩니다.)

-

배우자 간 증여할 때는 
반드시 취득세를 고려해야 합니다. 
서울시내 공시자가 
기준 9억 원의 집을 증여받았다면,
12%의 증여세를 냅니다. 

여기에 지방교육세 0.4%까지 포함하면,
1억 1,160만 원을 내야 되는 식입니다.

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이 금액을 낮출 수 있는 방법으로는,
다음으로 설명드릴
부담부증여를 사용하는 것입니다.

[부담부증여 양도세]

부담부증여란,
전세보증금이나 주택담보대출처럼 
부동산에 걸려있는 채무를 함께 
증여자에게 이전하여 
증여하는 방식입니다. 
쉽게 말해 부동산과 채무를 
동시에 이전하는 방식입니다.

빚을 물려준다는 내용이기에 
아이러니 함을 느끼실 수도 있겠지만,
상황에 따라서는
이 방식이 유리한 결과를 
가져올 수도 있습니다.

-

앞서 말씀드린 것처럼,
자녀가 부모에게 
집을 물려받으면 증여세를 냅니다. 

부부간에 집을 주고받아도 
증여세를 냅니다. 

그런데, 
이때 빚을 함께 이전하면 
받은 재산가액이 줄어들기 때문에 
증여세가 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다. 

당연히 전해지는 채무금액이 클수록 
자녀의 증여세가 
더 크게 줄어들 것입니다. 

그렇다면,
이론상, 빚을 최대로 채워서 주게 되면 
증여세를 하나도 안 내게 되는 건가?
라고 생각하실 수도 있겠습니다. 
하지만,
누구나 그렇게 생각하는 만큼,
그렇게 만만한 방식은 통하지 않습니다.

부모가 자식에게 채무를 이전하면,
이전된 채무만큼의 
재산이 늘었다고 판단하고,
이에 대한 양도소득세를 부과합니다. 

부담부증여 양도세라는 
이름으로 불리기도 하는데,
별도의 세율이 따로 있는 건 아니고,
일반 양도세와 동일합니다.

여기까지의 내용을 
간단히 압축하면, 
아래와 같이 정리할 수 있습니다.

​*이전하는 채무가 클수록 
→ 자녀의 증여세 감소

*이전하는 채무가 클수록 
→ 부모의 양도세 증가

​조정대상지역에 있는 
주택을 제외한다면,
통상적으로 
부담부증여가 유리합니다. 

특히,
비과세 요건을 충족한 
1세대 1 주택자가 
아들에게 주택을 양도한다면,
부모는 양도세에 대한 
부담이 없기 때문에,
채무를 최대한 높여서 
증여세 부담을 최소화할 수 있겠죠.

그러나, 
양도세를 많이 내야 하는 부모의 경우,
예를 들어 3 주택자 이상이 
조정지역 소재의 주택을 
자식에게 증여하겠다면,
부모의 양도소득세율이 
중과되는 부분이 있기 때문에,
이를 잘 고려해야 합니다. 
(세무사 상담 필요)

[부담부 증여 취득세]

위와 같은 경우에 
반드시,
부담부증여 취득세도 
신경 써야 합니다.

유상 취득분에 대해서는,
채무금액에 대해 
일반 매매 취득세율이 적용됩니다. 

무상 취득분 (공시 가격 - 채무금액)에 
대해서는 증여 취득세율이 적용되고요. 

유상 취득분의 세율을 잘 알고 나서,
증여를 해야 
불이익을 벗어날 수 있습니다.

-

만약 증여를 고려하신다면,
위에 설명드린 점을 파악하시고, 
미리 세무사와 
논의하실 필요가 있겠습니다.

-

오늘은 이렇게
부담부증여 양도세와 취득세에 대해
알아보았습니다.

오늘도 글 읽어주신 모든 분들
행복한 하루 보내시길 바랍니다.
감사합니다.