전월세 전환율 내용 정리

전세 월세 전환시 비율 내용 정리

최근 집값이 하락함에 따라,
집을 팔고 싶은 

임대인들이 많으실 텐데요. 

 

집이 팔리지 않자,
보유한 주택을 
월세나 전세로 전환하는 경우도 
있다고 합니다. 

기존에 전세를 주고 있다가 
월세로 변경하는 것이죠.

이렇게 전세를 월세로 바꿀 때,
일정 공식에 따라서 
월세 보증금과 월세액을 조정하는데요. 

보증금을 얼마를 줄이면 
월세액이 얼마나 늘어날 것인지는
정확한 계산을 하지 않으면,
알기가 쉽지 어렵습니다. 

이건 부동산 전문가라고 하는 
사람들도 잘 모르는 부분이더라고요.

오늘은 이러한 부분을
저와 함께 쉽고 빠르게
알아보도록 합시다.

글 읽는데 3분도 채 걸리지 않습니다.

끝까지 읽어보시고 
인생 살아가시는 데에
많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

[전세를 월세로 전환할 때]

전세보증금을 일부 감액하고,
이를 월세액으로 바꿀 때,
적용되는 비율을 전월세 전 활율 이라고 합니다.  

기존에 2억 원 보증금에 
전세를 살고 있던 사람이 
1억 원 보증금으로 변경하고,
나머지 1억 원에 대해서 
월세를 내야 되는 상황을 예시로
설명해 보겠습니다.

집주인 입장에서는 
남은 1억 원에 대해서 받는 
월세가 은행에 넣어놓는 
이자보다는 높아야 합니다. 

그래서 나라에서는
전월세 전환율을 아래 두 가지 중 
낮은 것으로 정하도록 해놨습니다. 
이보다 높은 비율로 
전환할 수 없다는 뜻입니다.

1. 은행법에 따른 은행에서 
적용하는 대출금리와 
해당 지역의 경제 여건 등을 
고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 
공시한 기준금리에 
대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

-

​1번은 동법 시행령 
9조 1항에 따라,
연 1할 즉 10%로 규정되어 있습니다. 

2번의 대통령령이 정하는 이율은 
연 2% 로 정해져 있습니다. 
여기에 한국은행의 공시 기준금리는
3.00% 이기 때문에,
이를 더한 비율은 5%가 됩니다. 
10%와 5% 중 
낮은 5% 가 최종 전환율이 됩니다.

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앞의 사례에서 
1억의 보증금을 
월세액으로 전환한다면,
5%를 적용해야 합니다. 

전월세 전환율 은 
연단 위로 적용되기 때문에,
월세를 계산하려면 
12개월로 나누어야 합니다.

* (1억 원 * 5%) / 12개월 = 41만 6,666원

​즉, 이 경우 
1억 원의 보증금을 돌려받는 대신 
41만 6,666원씩을 
매달 임대인에게 내게 됩니다. 


[월세를 보증금으로(전세로) 전환]

주택임대차 보호법 제7조와 
시행령 9조에 의해 나온 비율 5%는 
"보증금을 월차임으로 전환할 때의 산정률" 
즉, 전월세 전환율입니다. 

따라서 반대의 경우에는 
법적으로 명확한 규정이 없습니다.

반대의 경우에는 
통상적으로 임대인과 임차인이 합의하는 
비율에 의해서 결정됩니다. 
1억 원의 보증금과 
월 50만 원의 월세를 내고 있었고,
이를 전부 월세로 전환하기 위해서는,
50만 원을 보증금으로 
바꾸어 주어야 합니다. 

계산식은 아래와 같습니다.

​* 보증금 = 월차임 x 12개월 / 비율

비율은 앞서 말씀드린 것처럼 
임대인과 임차인의 합의에 의합니다. 
그러나 일반적으로 
한국 부동산원이 조사하는 
지역별 전월세 전환율이 
적용되는 경우가 많습니다. 

2022년 8월 기준 
전국 전월세 전환율은 5.8% 수준입니다.

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따라서 앞선 경우의 50만 원 월세액은 
1억 344만 원의 보증금으로 
전환할 수 있습니다. 

물론 합의에 의한 것이니,
이보다 많을 수도,
아니면 낮을 수도 있습니다만, 

통상적으로 시장에서는 
이런 식으로 거래된다는 것을 
알아두면 좋을 것 같습니다.

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오늘은 이렇게
전월세 전환율에 대해 
알아보았습니다.

오늘도 글 읽어주신 모든 분들
행복한 하루 보내시길 바랍니다.
감사합니다.