임차권 등기명령 신청 조건과 절차 내용정리

인터넷 전입신고 & 확정일자 까지

전세를 살다가
계약기간이 다 되었지만,
임대인으로부터
보증금을 돌려받지 못하고,
어쩔 수 없이 주소를 옮겨
다른 전셋집으로
이사 가는 경우가 있습니다.

이전 임대인이
보증금을 나중에 돌려주겠다고 해서,
그걸 믿고 이사를 가는 분들이 있을 텐데,
정말, 후에 되돌릴 수 없을 정도로
큰 실수입니다.

특히, 요즘과 같이
세입자를 구하기 힘들어지는
시기에는 더욱 그렇습니다.

보증금을 돌려받지 않고 이사하면,
돌려받을 권리를
스스로 포기한 것과 다르지 않습니다.

이를 위해 갖춰야 할 것이
바로, 대항력이고,
그중에 꼭 필요한 것이
바로, 전입신고입니다.

오늘은 이러한
내용과 깊이 관련된
임차권 등기명령에 대한
대항력에 대해
저와 함께 쉽고 빠르게
알아보도록 합시다.

글 읽는데 3분도 채 걸리지 않습니다.

끝까지 읽어보시고,
인생 살아가시는 데에
많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

[전입신고]

많은 분들이
"전입신고"라는 것을
일종의 행정적인 절차로만
생각하는 경우가 많습니다.

또한, 전입과 전출이
다르게 움직인다고
생각하는 경우가 많은데요.

전입신고는
신고한 날짜부터
내가 이 집에서 살고 있다는 것을
증명하는 아주 중요한 절차입니다.

내가 이 집에 살고 있다는 것을
증명하는 것이 왜 중요할까요?

이 증명은 나중에
임대인이 돈을 돌려주지 않을 때,
돈을 돌려받을 권리를
주장할 수 있는
가장 기본적인 증거가 되기 때문입니다.

따라서,
전세를 얻어 이사하고 나서는
반드시 전입신고를 해야 합니다.

"내일 하면 안 되나요?",
"이번 주는 바빠서..
다음 주에 해도 괜찮지 않을까요?",
"제가 이번 주에 결혼식이 있어서,
갔다 와서 해도 되는 거죠?"

그렇게
다음에,
다음에~

를 말합니다.

이런 분들이 지금 글을 읽고 계시다면,,

내 피 같은 전세금이
쓰레기통에 버려지고 있다고,
생각하시면 되겠습니다.

진짜 큰일 납니다.
나중에를 외칠 때는
이미 사라져 있을 수도 있습니다.

[전입신고하는 법]

가장 좋은 방법은,
전세계약서, 혹은,
월세계약서를 가지고
잔금 당일, 혹은 이사 당일에
지역 주민센터로 가는 것입니다.

창구 직원에게
전입신고를 하러 왔다고 하면,
계약서의 주소에
지금 전입한 사람이 있는지 확인 후,
내 이름을 거주자로 올려줍니다.

앞서 이야기했듯이,
이는 행정적인 절차이긴 하지만,
그보다 더 큰 역할을 합니다.
바로, 내가 이 집에 이 날짜부터
살기 시작했다는 것을
증명하기 때문입니다.

따라서, 반드시 이사한 당일날
전입신고를 하시기 바랍니다.

인터넷 전입신고하는 법도 있습니다.
이거야.. 너무 많은 블로그에서
단순히 찾기만 해도
방법이 나오기 때문에,
별도 이야기하지 않겠습니다.

-

어떤 방법이든 어렵지 않습니다.
중요한 것은,
그날 했느냐 안 했느냐입니다.

그날 안 했다면,
다음날이든 다음 달이든,
다음 해든,
다 똑같이 안 한 것과 같습니다.
그러니 이사 당일날 꼭 하시기 바랍니다.

전입신고를 하면서,
계약서를 제출하면
전입신고 확정일자를 바로 받아줍니다.

확정일자는
대항력과는 별 관련이 없지만,
우선변제권과 관련이 있습니다.

따라서 전입신고 + 확정일자를
이사 당일 받아두어야 합니다.
제발 잊지 마세요!!
여러분의 돈을 지키세요..

[대항력]

-

주택임대차 보호법에서는
주택의 인도와 주민등록(전입신고)을
대항력의 취득 및
존속 조건으로 합니다.

이 말은 즉,
주택을 인도받아 점유하고
(집 안에 내 짐이 있고,
문의 비밀번호를 내가 설정한 상태)
전입신고를 마쳐,
주민등록이 된 상태에서만
대항력을 갖출 수 있다는 말입니다.

->대항력은 무엇이냐?
임대차 계약기간 중
제삼자에게 주거의 존속과
보증금을 돌려받을 수 있는
권리 자체를 말합니다.

즉, 전세를 살던 중에
집주인이 바뀌어도,
집을 비워주지 않아도 될 권리
+임대차 계약이 종료된 이후
보증금을 돌려받을 수 있는
권리를 대항력이라고 합니다.

*집주인이 바뀌는 경우는 다양합니다.
이전 임대인이 전세를 끼고
다른 사람에게 집을
팔았을 수 있습니다.

혹은 집주인이
은행에 대출금을 갚지 못해,
내가 전세 살고 있는 이 집이
경매로 넘어가서,
다른 낙찰자가 주인이
되는 경우도 있겠죠.

결론적으로,
대항력을 갖추려면,
전입신고 + 주택의 점유를
이루고 있어야 합니다. 

[임차권 등기 명령 신청]

-

전세를 살고 있으면서,
계약이 끝났음에도
집주인이 보증금을
돌려주지 않는 경우가 있습니다.

다음 세입자가 구해져야
돌려주겠다는 소리를 하면서,
미루는 경우가 있는데요. 

내가 다른 전세 집으로
이사를 가야 되는 상황,
아니면,
내 집을 사서
이사를 가야 하는 경우에,
주소지 전출을
꼭 할 수밖에 없습니다.

왜냐하면, 다른 집으로 전입을 신고하면,
이전 전입된 곳에서는
자동으로 전출이 진행되기 때문입니다.

그런데, 전세로 들어가 살다가,
보증금을 못 받고
그냥 이사를 나가게 되면,
즉, 전출하게 되면,
임차인으로서의 대항력을
잃게 됩니다.

추후에, 그 집이 경매로 넘어가거나
혹은, 임대인이 그 집을 담보로
대출을 받거나,
다른 임차인이 들어오게 되면,
보증금 회수가 불가능해지는
결과를 가져오게 되죠.

이런 문제를 해결하기 위해서,
전출을 하기 전에
내가 가진 대항력과
우선변제권을 유지하게 해주는
등기를 하게 되는데,
이것이 바로 "임차권등기"입니다.

이를 진행하는 과정을
'임차권 등기명령 신청'
이라고도 합니다.

보증금을 못 받은 상태에서,
이사를 가기 전에
내가 이 집에 대해 가진 대항력을
그대로 유지시켜 놓기 위한 목적으로
신청하게 됩니다.

대항력을 유지시켜,
내가 가진 보증금 회수를
보장할 수 있도록 한 제도입니다.

[신청방법]

-

임차권 등기명령 신청은
집의 소유권자와 논의할 필요 없이,
단독으로 진행이 가능합니다.

비용도 3만 원 ~ 5만 원
이내로 소요되며,
절차 또한 어렵지 않습니다.

(비용은 추후 임대인에게
청구할 수 있으니 걱정 안 하셔도 됩니다.)

임차권 등기명령 신청서에
아래 사항을 작성하여,
서명한 후에 임차주택 소재지의
관할 지방법원 또는,
시군법원에 접수하면 됩니다.

*임차인과 임대인의 이름,
주소, 주민등록번호.

*임대차 목적물 주택
또는, 건물의 표시.

*반환받지 못한
임차 보증금액 및 차임.

*신청의 취지
- 임대차 계약의 체결 사실, 계약내용,
종료 원인, 점유 시작일, 전입신고일,
확정일 자일 등에 대한 내용 기재.

[마무리 정리]

-

임차권등기가 무서운 이유는,
바로 등기부 등본에
'임차보증금을 돌려주지 않았음'
이라는 것이
기록된다는 점입니다.

즉, 집주인의 신뢰도에
빨간 줄을 긋는 효과를 가져오게 됩니다.

당연하게도, 집주인의 입장에서
임차권등기가 진행되면,
다음 세입자를 구하기가
어려워집니다.

따라서, 임차인이

"나중에 준다고 했죠?
만약 오늘까지 돈 안 주면,
임차권등기명령 신청할 거예요."

 

라고 내용증명을 보낸다면,
거의 대부분은,
어떻게든 보증금을 마련해
돌려줄 것입니다.

임차권 등기 명령이 실행되어,
등기사항 전부증명서에
임차권이 등기되면,
세입자가 말소 등기를 하기 전까지,
없앨 수 없습니다.

따라서, 못된 집주인을
힘들게 할 수 있는
세입자의 최후통첩 이기도 합니다. 

생각해 보세요.
임차권 등기 명령이 됐다가,
말소된 흔적이 있어도
세입자를 구하기 어려운데,

아직 말소되지 않은
임차권이 있다면,
다음 세입자는 불안한 마음에
들어오려고 하지도 않겠죠.

그만큼,
이건 마지막 무기라고 할 수 있습니다.
날려버리기 전에 최종 협상을 하시고,
그래도 안 되겠다면,
그때에,
정말 최후의 최후로써
써먹어야 하는 무기입니다.

왜냐하면 일단 쓰고 나면,
임대인이 다음 세입자를 받아서
보증금을 돌려주는 게,
거의 불가능해지기 때문입니다.

-

전입신고가 하루 늦으면,
하루만큼 손해를 보는 게 아닙니다.

한 달 늦었다고,
한 달만큼 손해 보는 게 아닙니다.

단 하루가 늦으면,
보증금 전액을
잃어버릴 수도 있는 것입니다.

그러니,
계속해서 강조드리지만,,
제발, 잔금을 치르는 날..!
열쇠를 받고 이삿짐을 올리는 날!
주민센터로 달려가서
바로 전입신고를 하세요.

그게 바로 보증금을 지킬 수 있는
가장 확실한 방법입니다.

오늘은 이렇게
임차권 등기명령 신청 조건과 절차,
대항력을 얻기 위해 
전입신고가 얼마나 중요한지에 대해
알아보았습니다.

오늘도 글 읽어주신 모든 분들
행복한 하루 보내시길 바랍니다.
감사합니다.