전세사기 피해 예방 방법 내용정리

사기유형과 유형별 대처방법까지

최근 집값이 하락하기 시작하면서,
시장에서 전세 사기에 대한
뉴스가 다시금 많이 나오고 있습니다.

대부분 사회 초년생이거나,
혹은, 신혼부부 등
사회경험이 부족한 분들이
사기의 피해자가 되고 있습니다.

부동산 관련 계약 경험이 적어,
계약 시,
어떤 점을 조심해야 할지 모르거나,
문제가 생겼을 때,
어떻게 대응해야 하는지
모르는 경우가 많은데요.

전세사기가 사회적인 문제가 되자,
국토교통부에서는
여러 가지 해결책을 내놓고 있습니다.

전세사기가 워낙 유형이 다양하다 보니,
한 가지 해결책이
완벽하게 문제를 해결해 주지는 않겠지만,
그래도 문제를 인지하고,
해결에 나서고 있다는 것은
좋은 방향이라고 생각합니다.

오늘은 이러한 전세사기의 유형과
유형별 대처방법에 대해
저와 함께 쉽고 빠르게
알아보도록 합시다.

글 읽는데 3분도 채 걸리지 않습니다.

끝까지 읽어보시고,
인생 살아가시는 데에
많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

[전세사기 유형]

전세사기라는 단어 하나로
정의하기에는,
정말 다양한 유형의 사기가 있습니다.

가장 흔하게는,
주택의 가격을 뻥튀기해서,
전세보증금을 많이 받은 상태에서,
만기 이후 보증금을
돌려주지 않는 방식이 있습니다.
이른바,
깡통전세 혹은, 깡통전세라고
부릅니다.

두 번째는,
전세입자로부터 전세보증금을
받은 이후, 보증금을 돌려줄
능력이 없는 사람에게
부동산의 소유권을 넘겨,
세입자의 보증금을
반환받을 수 있는 권리를
제한해버리는 것입니다.
이 유형의 전세사기가
가장 악랄하다고 볼 수 있습니다.

세 번째는,
부동산 신탁회사에 맡긴
부동산에 대하여,
소유자가 소유권을 행사하면서,
보증금을 받아 가로채는 유형입니다.
이 부분은 조금 어렵긴 한데,
쉽게 이야기하자면,
원래의 소유자가
신탁회사에 소유권을 넘겼으면서도,
자신이 소유자인 척,
임차인들을 속여
보증금을 받아 챙기는 유형을 말합니다.

오늘은 이 중에서도,
근래 가장 많이 발생하고 있는
깡통전세에 대해서
자세히 알아보겠습니다.

[깡통전세?]

깡통은 속이 텅 빈 캔을 말합니다.

내용물이 없이,
겉모습만 있다는 뜻으로 사용되는데요.
깡통주택은 속 빈 캔과 같이,
부동산이 매매되는 매매가와
전세로 살기 위해
지불해야 하는 전세보증금,
그리고 집을 담보로 받은
대출금의 합계가 같거나,
혹은 더 많은 집을 의미합니다.

임대인이 집을 팔아도,
별다른 이익을 얻지 못한다는
의미에서 쓰이기도 합니다.

-

이처럼 보증금을
제대로 돌려받지 못하게 될
가능성이 있는 집을
일반적으로 깡통전세라고 부릅니다.

통상 보증금이
집값의 70% ~ 80% 정도에 이르면,
깡통전세가 될 가능성이 높다고 봅니다.

이런 집은
세입자로부터 받은 보증금과
은행으로부터 받은 대출로
집값을 메우게 됩니다.

임대인이 스스로 조달한
돈이 없기 때문에,
은행 대출금을 돌려줘야 하거나,
혹은, 세입자가 보증금을 돌려달라고
하는 상황이 왔을 때,
제대로 대응을 못 할 가능성이 높게 됩니다.

-

위 같은 상황은,
통상 집값 상승기보다
하락기에 더 많이 나타나게 됩니다.

상승기에는 다음 세입자를 받아,
그 돈으로 보증금을 반환했지만,
지금 같이 집값이 하락할 때 에는
집값보다 보증금이 더 낮은
상황이 발생하기 때문에,
이러한 경우가 더 많이 나타납니다.

집주인이 집을 담보로 받은
대출금의 이자를
감당하지 못하는 경우에,
은행이 담보주택을 경매로 넘겨버리고,
임대보증금을 회수할 수 없을 정도의
금액으로 낙찰될 경우,
내 보증금을 떼이는 경우도
종종 발생하게 됩니다. 

경매에 넘어가지 않더라도,
계약이 끝나고 나서
이사를 가기 위해
보증금 반환을 요구하면,
다음 임차인이 구해지면
주겠다는 식의 이야기를 하며,
제대로 보증금을 돌려주지
못하는 경우도 많습니다.

실제 돌려주지 않아
세입자가 임대인의 부동산에
임차권 등기를 하는 일도
흔하게 발생하고 있죠.

[이런 상황이 발생하는 이유]

통상 이런 문제는
신규로 분양하는 빌라에
전세로 입주하는 경우
많이 발생합니다.

신축 빌라의 경우,
시장에서 거래된 이력이 없기 때문에,
최초 분양하는 분양가를 기준으로
전세가를 평가하는 경우가 대부분입니다. 

문제는 이런 신축빌라는
정확한 가치 평가가
어렵다는 것입니다.

분양가가 높은 것인지,
낮은 것인지를 확인할 방법이
마땅치 않다는 것이죠.

이 때문에,
내가 지급하는 전세보증금이
과연 집값의 얼마나 되는지를
판단하기 어렵다는
큰 문제점이 있습니다.

시세를 확인하기가 어려운 것입니다.

분양가를 확인할 수 없는데도,
높은 전세보증금을 지급하고,
2년간 전세를 산 이후에
전세보증금을 돌려달라고 요구했을 때,
매매가가 내려가,
안 그래도 높은 전세보증금이
매매가를 넘어가버리는
상황이 발생하게 되면,
집주인은 전세금을 돌려줄 수 없는
상황이 되어버리는 것이죠.

이를 예방하기 위한
해결책 3가지를
알아봅시다.

[깡통전세 사기 예방방법]

-<첫 번째> 깡통주택인지 아닌지 미리 확인합시다.

-

내가 임차하려는 이 집이
깡통주택, 즉 임차보증금이
집값의 80% 를 넘는지를 확인합니다.

문제는 집값을
어떻게 확인할 수 있는가 인데요.

일반 아파트의 경우,
실거래가가 투명하게 공개되어 있고,
다양한 거래 내역이 있기 때문에,
적절한 가격을 판단하는 게 가능하지만,
빌라나 다세대 다가구의 경우,
이러한 확인이
조금 어렵다는 단점이 있습니다. 

최대한 주변의 비슷한 구성의
주택의 거래 가격을 KB 부동산
혹은, 국토부 실거래가 공개 시스템
등을 통해 확인하여,
내가 내는 임차보증금이
적절한 수준인지를
반드시, 확인해야 합니다.

보증금이 집값과 맞먹는 수준이라면,
이런 집은 절대 계약해서는 안됩니다.

-<두 번째> 임대인의 경제력을 믿으면 안 됩니다.

-

임대인이 돈이 많은 것과,
내가 전세로 들어간 집이
깡통전세인 것과는
사실상 아무런 관련이 없습니다.

임대인이 아무리 부자라고 해도,
깡통전세 사기는 언제든
발생할 수 있으며,
등기부등본상 1순위가 아니라면,
임대인으로부터 보증금을
돌려받을 수 없게 됩니다. 

경매를 통해 낙찰된 경우,
법원으로부터 배당금을
일부 받을 수 있지만,
이마저도 조건을 만족하지 못했다면,
한 푼도 못 받는 경우도
발생할 수 있습니다.

때문에 임대인이 부자니까,
내 돈을 안 떼어먹겠지~
같은 안일한 생각을 하시면
당하게 됩니다.

-<세 번째> 전세보증금 반환보증 가입하기

이 방법이야 말로,
가장 확실한 예방 방법이라고
말씀드릴 수 있겠습니다.

전세를 살고자 하는 분은,
반드시 전세반환보증보험에
가입하시기 바랍니다.

집주인이 해주는 경우는 정말 드뭅니다.
일단 전세사기가 발생하면,
가장 큰 피해는 세입자가 받게 됩니다.
세입자의 잘못이 있는 것이 아님에도,
피해가 가장 크게 발생한다면,
이를 예방하기 위한 수단에도
직접 가입하는 것이 좋습니다.

-

첫 번째처럼,
집값이 하락기에 들어가면,
안전한 집이라고 판단했던
전세가율 50%의 집도,
언젠가는 깡통주택이 될 수 있습니다.

이전에는 사기꾼이 아니었지만,
시간과 상황에 따라,
사기꾼이 될 수도 있기 때문에,
이를 미리 예방하는 것이 필요한데요.

모든 주택이
전세보증금 반환보증을
가입할 수 있는 것은 아닙니다.

따라서, 계약 체결 전에
보증보험에 가입이 가능한
주택인지 확인하고,
보증보험에 가입한다면,
전세사기로부터 내 소중한 보증금을
안전하게 지킬 수 있다는 사실.
이 글을 읽고 계신 모든 분들
잊지 말아 주세요.

[전세사기 예방센터]

전세사기가 사회적으로
큰 문제가 되자,
HUG 주택도시공사에서
전세사기예방센터를 만들어,
다양한 전세사기 유형을 알려주고,
이에 대한 대응책을 알려주고 있습니다. 

특히 6단계 걸쳐
집을 고르고 계약서를 작성하고,
입주한 이후와 계약기간이 종료되는
기간 내에 주의해야 할 점에 대해서,
아주 자세하게 알려주고 있어,
사회초년생 같이
부동산 임대차 계약을
처음 해보는 분들에게는
아주 큰 도움이 되고 있습니다.

-

실제 사기 피해를 입은
전세 피해자들을 위한
무료 법률상담,
및 긴급 주거지원 정보 등을
전달하는 오프라인 센터.
전세 피해자 지원센터도
새롭게 오픈하였습니다. 

전세금을 돌려받지 못하는 경우,
경매에서 우위를 점하기 위한
대항력 유지 방법부터,
순위와 상관없이 가장 우선적으로
돌려받을 수 있는,
최우선변제 금액을
공인중개사가 직접 상담해 줍니다.

여기에 경공매, 임차권등기 명령,
명도 절차의 대응 등을
법무사가 상담해 주고,
보증금 반환 소송과
손해배상 소송 등을
변호사가 직접 맞춤형 상담으로
진행해 줍니다.

전세 피해자들을 위한
긴급 주거지원도 함께 실시합니다.

최대 6개월까지 임차료 30% 수준에서
다주택 악성채무자의
강제관리 주택을 제공하게 됩니다.

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이렇게 오늘은
전세사기 피해를 입지 않기 위한
예방방법들에 대해 알아보았습니다.

오늘도 글 읽어주신 모든 분들
행복한 하루 보내시길 바랍니다.
감사합니다.