전세 월세 묵시적 갱신의 개념과 임차인 임대인 입장에서의 효력- 묵시적갱신 조건과 계약해지

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전세와 월세 계약기간이 끝나면,
다시 계약을 해야만 할까요?
거주자의 보증금 보호를 위해
묵시적 갱신이라는 개념이 있는데요.

현재 거주하고 있는 형태가
전세와 월세 형태라면
해당 부분에 궁금증을 가진 분들이
계실 겁니다.

오늘은 이러한 묵시적 갱신에 대해
저와 함께 쉽고 빠르게
알아보도록 합시다.

글 읽는데 3분도 채 걸리지 않습니다.

끝까지 읽어보시고,
인생 살아가시는 데에
많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

[전세 월세 묵시적 갱신]

일단 개념부터 알아보아야겠죠?

임대인이 임대차 계약이 끝나기
6개월 전부터 2개월 전까지
임차인에게 더 이상 계약을 하지 않겠다는
즉, 더 이상 거주하지 않겠다는
의사를 표현하지 않으면,
이전에 계약했던 조건과 동일한 조건으로
다시 임대하겠다는 것으로 보는 것을
묵시적 갱신이라고 합니다.

또한, 임차인이
임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지
임대인에게 재계약에 대해 통지하지 않으면,
마찬가지로 전과 같은 조건으로
임대차한 것으로 이해하시면 되겠습니다.

이렇게 연장된 임대차의 경우
최대 보장받을 수 있는 존속기간은
2년입니다.

[묵시적 갱신의 조건이 있을까요?]

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위에서 말씀드린 것처럼
임대인과 임차인 양측 모두
계약이 종료되는 2개월 전까지
해당 계약과 관련하여
아무런 이야기를 나누지 않으면,
이전과 동일한 조건으로
계약기간이 연장된 것으로

간주하는 것인데요.

여기서 아무런 이야기를 나누지 않는다는 것은,
묵시적 갱신을 하고 싶다는 말조차
하지 않는 것입니다.
상호 간에 갱신에 대한 언급조차 없어야
묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다.

'묵시적' 

말 그대로 아무 말도
오고 가지 않아야 합니다.

예외적으로,
2번의 차임액에 달하도록
금액을 연체하거나,
그 밖에 임차인으로서의 의무.
(사전계약 내용에 반하는 행위)
를 현저히 위반한 임차인에 대해서는
이를 적용하지 않습니다.

[묵시적 갱신 후 계약해지 불가?]

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간혹, 묵시적 갱신으로 인해
계약기간이 늘어났다고 해서
이전과 같은 계약기간 동안
해지를 할 수 없다고
생각하시는 분들이 계십니다.

임대차 계약기간이 2년이고,
계약연장에 대한 아무런 이야기가 없어
묵시적 갱신이 된 경우를 예로 들어봅시다.

추후,

처음 계약기간이었던 2년이 되기 전에,
임차인의 개인 사정으로 인해
방을 빼고, 계약을 해지할 수 있을까요?

묵시적 갱신은
계약기간이 끝날 때마다,
새로 계약해야 하는 번거로움을 없애고,
임차인의 보증금 보호를 위한
임대차 보호법입니다.

때문에 임차인에게 유리하게
작용하도록 설계되어 있죠.
이전과 같은 조건으로 2년의 계약기간이
묵시적 갱신되었다고 해도,
임대인은 임차인에게 동일한 기간 동안을
계약해지로 주장할 수 없습니다.

주택임대차 보호법에 명시되어 있는
강행규정으로 갱신되었기 때문에
임차인은 언제든
계약해지를 요구할 수 있습니다.
임대인은 해당 요구를 받은 시점으로부터
3개월 이내에 보증금을 반환해야 하는
의무를 지닙니다.
(통지를 받은 날부터 3개월 이후에
효력이 발생하기 때문입니다.)

[중개수수료 복비]

앞서 말씀드린 바와 같이
묵시적 갱신이 이루어진 후에는
임차인은 언제든 계약해지를 요구할 수 있고,
임대인은 이에 반드시 응해줘야 합니다.

이전과 같은 조건으로 갱신되었다고 하나,
임대차 존속기간이 2년인 것이지,
기간을 꼭 채우고 나가야 하는 것이
아니기 때문에,
이후 따로 새로 계약하지 않는다면,
계약기간을 위반한 것이 아니기 때문에
위약금을 낼 필요는 없습니다.

즉, 묵시적 갱신 이후
임차인이 계약해지를 요구할 때
다음 세입자를 구해줄 필요도 없으며,
다음 세입자의 부동산 중개수수료를
대신 지불할 필요도 없다는 것이죠.

[임차인 입장에서의 묵시적 갱신]

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원래대로라면,
계약기간을 위반하게 되면
위약금을 지불해야만 하는데,
묵시적 갱신이 되면,
본인이 원하는 때에
아무런 불이익 없이 나갈 수 있으니,
계약기간이 끝나갈 때면,
그냥 조용히 아무 말 없이
묵시적 갱신이 되는 것이
가장 베스트겠죠.

[임대인 입장에서의 묵시적 갱신]

이렇게만 보면,
묵시적 갱신은 임대인 입장에선
굉장히 불리하게만 보입니다.

임차인은 언제든 계약을 종료할 수 있다는데
언제나 갈지 모르는 상황이
반가울리는 없겠죠.

때문에 임대인이라면,
이러한 묵시적 갱신보다는,
명시적으로 다시 계약을 하는 것이 좋습니다.

계약서를 다시 작성하면,
계약기간 동안은
보증금을 돌려주지 않아도 되기 때문에
자금운용에 변수를 줄일 수 있겠죠.

임차액을 어느 정도로 올리겠다.
아니면 보증금을 올리겠다 괜찮으냐,
식으로 확실하게 말해놔야겠죠.
그래야 묵시적 갱신의 조건이 깨지고,
임대인에게 불리한 조건을 적용받지 않을 것입니다.

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오늘은 이렇게
전월세 묵시적 갱신에 대해
알아보았습니다.

다음에도 인생에 도움이 되는 정보를
전달해 드릴 것을 약속드리며,
오늘도 글 읽어주신 모든 분들
행복한 하루 보내시길 바랍니다.
감사합니다.